האם מחירי הנדל"ן ימשיכו לטפס? עשור של עליות מחירים מאחורינו, במהלכו השאלה הזו נותחה כמעט מכל זווית אפשרית. אך יש שאלה לא פחות חשובה, שממעטים לעסוק בה: למה המחירים עולים דווקא באזור אחד ולא באזור אחר? איך יכול להיות באותו אזור בדיוק, הדירות בבניין אחד יכולות להיות יקרות יותר מאשר דירות זהות בבניין ליד? והאם כולם מרווחים מעליית המחירים באזור מסויים?
מדוע מחירי הנדל"ן עולים דווקא באזור אחד ולא באחר?
השינוי במחירי הנדל"ן מורכב פרמטרים: קירבה למוסדות השכלה גבוהה, בתי חולים, תחבורה ציבורית, פסי רכבת, מרכזי תרבות, מרכזי קניות וחנויות רחוב, בתי חולים, פארקים ושטחים ירוקים, מוסדות חינוך טובים וגני ילדים. חלק מהפרמטרים הנ"ל מוכתבים מלמעלה – העירייה או הממשלה וחלקם מגיעים מלמטה – בעלי הדירות, היזמים, השוכרים, בעלי חנויות הרחוב ובעלי העסקים במרחב הציבורי.
השפעה אפשרית של הרשויות יכולה לקבל ביטוי בתכנון והקמת תשתיות כגון סלילת כביש, הקמת תחנת רכבת, תכנון בית חולים או מוסד מתוקצב להשכלה גבוהה וכו' – כל פעולה כזו תורמת להשבחת הנכסים באזור – במילים אחרות – לעליית מחירי הנדל"ן, העסקי והפרטי.
השפעת הרשויות היא ברורה, אך גם לבעלי הדירות, בעלי החנויות והשוכרים יכולה להיות השפעה רבת עוצמה על מחירי הנדל"ן. התאגדות לביצוע פעולות השבחה יזומות של בעלי הדירות בדמות שיפוץ חזית הבניין, שבילי הגישה וטיפוח לובי הבניין יכולים להעלות את מחירי הדירות באותה שכונה.
אך בכך לא מסתיימת השפעת הדיירים על מחירי הדירות. להרכב האוכלוסייה בבניין או באזור יכולה להיות השפעה גדולה: כך למשל הגעת דיירים צעירים לבניין או לשכונה יכולה לשנות מקצה לקצה את האקו-סיסטם השכונתי – הימצאותם תמשוך דיירים דומים ותהווה תמריץ להקמת מקומות בילוי וגני ילדים, שימשכו עוד זוגות צעירים לאזור. פתיחה של מקומות בילוי ופנאי יכולה להפוך שכונה מנומנמת לשכונה נחשקת בפרק זמן קצר של כמה חודשים. כל אלו יהפכו את הסביבה לנעימה ומזמינה יותר, ויובילו להשבחת מחירי הדירות באזור כולו. הצערת השכונה עשויה לחולל שינויים גם ברמת המאקרו, דוגמת הקמת תשתיות שישרתו את אותה אוכלוסייה ויגדילו עוד יותר את ערכו של האזור.
לעיתים מחירי הנדל"ן בשכונה מסויימת מוכתבים על ידי גורם אחד בלבד – מוסד החינוך המצוי באותה שכונה. בית ספר יסודי בו לומדים תלמידים 6-8 שנים ונחשב ספר טוב יגרום בהכרח לשרשרת אירועים עירוניים שיגרמו בסופו של דבר לעליית מחירים בשכונה. הימצאותו של בית ספר יסודי מוצלח בשכונה תזרז פתיחה של עסקים קטנים, פתיחה של גני ילדים פרטים וציבוריים ותדרוש השקעה של הרשות במרחב הציבורי.
כולם נהנים כשהמחירים עולים? כמעט כולם.
כשמחירי הדירות באזור מסוים עולים, כמעט כולם מרוויחים: המדינה משלשלת לקופתה יותר כסף ממיסים, הרשות המקומית עשויה לייקר את הארנונה ובעלי הדירות יהנו מהשבחת שווי הנכסים. ואולם, יש מי שלא מרוויח מכך. מי? שוכרי הדירות באותו האזור. אותם דיירים שלקחו חלק חשוב בהשבחת ערך הבניין או האזור ותרמו ליצירת סביבה נעימה ומזמינה יותר – לא מקבלים "דיבידנדים" על תרומתם. יתרה מכך, לא רק שהשוכרים אינם יוצאים מורווחים, במידה מסוימת הם אפילו יורים לעצמם ברגל: בכל פעם שהם מבצעים פעולות שגורמות לערך הדירה לעלות, הם מסתכנים בכך שמתישהו לאורך הדרך בעל הבית (שקנה את הנכס להשקעה) יחליט להעלות את שכר הדירה.
וכך באופן אירוני האנשים ששותפים להעלאת הערך הנדל"ני לא רק שלא מרוויחים, אלא אף עלולים לצאת מופסדים.
איך פותרים את הפרדוקס הזה?
אחת הדרכים לצמצום הפער בין האנשים שיוצרים את הערך לבין אלו שנהנים ממנו, היא להגדיל את שיעור האנשים שמחזיקים בבעלותם דירות שכן ההגינות מחייבת שהעושר יחולק ביחס לחלקו של אדם ותרומתו ליצירת העושר.
הגדלת שיעור רוכשי הדירות תוביל לביזור הבעלות על ההון, ובשורה התחתונה – תאפשר ליותר אנשים לקבל נתח מעוגת הרווחים הנדל"נית הישראלית.
