השקעות נדל"ן איך באמת מחשבים תשואות בנדל"ן?
במציאות שבה מחירי הנדל”ן בישראל ממשיכים לעלות, אנשים רבים בודקים אפשרות להשקיע בנדל”ן בחו”ל. ככה זה כשמחירי הנדל”ן בחו”ל לרוב נמוכים יותר, וכשהפרסומים מייחסים אפשרות לקבל תשואה גבוהה עבור ההשקעות בחו”ל. השאלה היא איפה הכי משתלם להשקיע בנדל”ן? בארץ או בחו”ל? ואיזה פעולות יאפשרו לכם להגדיל בעשרות אחוזים את פוטנציאל הרווח?
“אלו שאלות המפתח”, אומרת בלה ברדה-ברקת, עו”ד ויזמית נדל”ן החוקרת השפעות של תהליכים כלכליים, חברתיים והתנהגותיים על מחירי הנדל”ן. “כדי לקבל החלטה מושכלת ולבחור את האפשרות הכי רווחית, צריך קודם להבין איך לחשב את הרווח מעסקת הנדל”ן”.
את מתכוונת לאופן חישוב התשואה?
“לא בדיוק. התשואה מאוד יכולה להטעות, ואני אסביר: כשרוצים לחשב את גובה התשואה, מכפילים את מחיר השכירות החודשית ב- 12 חודשים ואת התוצאה מחלקים במחיר הנכס. כך למשל אם מחיר נכס בקפריסין הוא כ- 200,000 ₪, והוא מושכר במחיר של 2,000 ₪ לחודש, המשמעות היא שהתשואה השנתית משכירות עומדת על 12% (24,000 לחלק למחיר הנכס, שעומד על 200,000 ₪)”.
מדוע חישוב התשואה מטעה?
“חישוב התשואה מטעה משתי סיבות מרכזיות. הסיבה הראשונה היא שהמודל העסקי של דירות להשקעה בחו”ל מבוסס בחלק גדול מהמקרים על השכרה לטווח קצר, בעיקר באמצעות Airbnb. הסתמכות על רווחים מהשכרה קצרת טווח יכולה להיות בעייתית, על רקע שינויי חקיקה במדינת היעד: כך לדוגמא בהולנד אסרו על השכרת דירות ב- Airbnb לתקופה שעולה על חודשיים בשנה, ולכך יש השפעות מרחיקות לכת על גובה התשואה מדירות המיועדות להשכרה. ההגבלות על שכירות קצרת מועד צצות ביותר ויותר מדינות, ומשפיעות על כדאיות ההשקעה.
הסיבה השנייה לכך שחישוב התשואה מטעה היא התנודות בשערי המטבע, שעלולות להוביל לירידה בתמורה שמקבל בעל הנכס בשקלים, גם כאשר מחירו הנקוב של הנכס לא השתנה. בעשור האחרון, ירידה חדה בשווים של המטבעות המרכזיים דוגמת הפאונד והיורו ביחס לשקל, הובילה לשחיקה גדולה ברווחים. לשם המחשה, אם באמצע 2015 עמד שווי הפאונד על 5.80 ₪, בעקבות הברקזיט נחלש הפאונד בכ- 19% מול השקל וכיום הוא עומד על 4.70 ₪ בלבד. המשמעות היא פשוטה: משקיע ישראלי שמוכר באנגליה נכס להשקעה בשווי 80,000 פאונד כיום לעומת 2015 יפסיד כ- 88,000 ₪, בהנחה שמחיר הנכס לא השתנה.
מכל אלה אפשר ללמוד שכל שינוי רגולטורי או כלכלי יכול להשפיע באופן דרמטי על רווחיות ההשקעה, בוודאי כאשר מדובר בהשקעה במדינה זרה, בה אנחנו לא באמת מכירים את האלמנטים שישפיעו על פוטנציאל התשואה.
אך זו לא הסיבה המרכזית בגללה חישוב התשואה מטעה. כשמסתכלים על התמונה הגדולה, מבינים שהכסף הגדול בהשקעות נדל”ן לא קשור לתשואה השוטפת”.
למה הכוונה? איפה נמצא הכסף הגדול?
“כדי לענות על השאלה הזו חשוב להבין: בזמן שרוב הציבור שם דגש על חישוב התשואה השנתית השוטפת משכירות, הכסף הגדול נמצא בתשואה הכוללת, המתייחסת לשווי הנכס ולעליית הערך שלו לאורך השנים. לשם המחשה, בת”א נוצרה לאורך העשור האחרון שחיקה של התשואה השנתית משכירות, אבל, וזה האבל הגדול – מחירי הנכסים בת”א עלו בעשור האחרון בלמעלה מ- 100%. והתוצאה? מי שמכר היום נכס שקנה לפני כעשור, הרוויח בגדול.
לכן בשורה התחתונה, ההכנסה השנתית משכירות היא משנית ביחס לעלייה או הירידה בשווי הנכס כשנרצה למכור אותו. אם לשם המחשה מחיר נכס בנהריה שעלותו 700,000 ₪ יעלה ב- 30% תוך 5 שנים, המשמעות היא שנרוויח 210,000 ₪. גם אם שוויו של הנכס בקפריסין שעלותו 200,000 ₪ יעלה גם הוא בשיעור של 30%, הרווח יעמוד על 60,000 ₪ בלבד.
כאן נמצא הכסף הגדול באמת”.
עלייה של 30% במחירי הנדל”ן בארץ? יש למחירים לאן לעלות?
“שאלה מצוינת”, אומרת ברדה-ברקת. “לאחרונה ביצעתי ניתוח כלכלי מעמיק, שמראה כיצד כל האינדיקטורים המרכזיים מצביעים על עליית מחירי הנדל”ן בישראל: הגידול המתמשך באוכלוסייה (ישראל צפויה להכפיל את אוכלוסייתה בעוד 30 שנה), התדלדלות עתודות הקרקע ומגוון נתונים מאקרו כלכליים שתומכים בהמשך עליית הביקושים. הנתונים האלה ונוספים מלמדים שמחירי הנדל”ן צפויים להמשיך לעלות גם בעתיד הנראה לעין”.
אבל עלייה של עשרות אחוזים? זה ריאלי?
“בהחלט כן. לצד המגמה הכללית של המשך עליית מחירי הנדל”ן, ישנם אזורים שבהם עדיין אפשר למצוא נכסים במחירים יחסית נמוכים, בעלי פוטנציאל גבוה יותר לעלייה חדה תוך מספר שנים. הכוונה היא להשקעה במרכזי ערים הנמצאים במעגל השלישי והרביעי של אזורי הביקוש – דוגמת חדרה, חיפה, הקריות, רמלה ולוד, שבהם צפויה עלייה משמעותית יותר במחירים ממגוון סיבות: התחדשות עירונית, הקמת תשתיות (כמו פסי רכבת או כבישים), הקמת מוסדות ציבוריים ומרכזים מסחריים ופיתוח סביבתי וכלכלי.
וזה עוד לפני שדיברנו על האפשרות לבצע פעולות יזומות שיעלו את מחיר הנכס”.
איזה פעולות אפשר לבצע כדי להעלות את מחיר הנכס?
“ישנן פעולות השבחה שלפעמים, גם בעלות לא גבוהה, יכולות להשפיע באופן משמעותי על מחיר הנכס:
- שיפוץ החללים המשותפים– כמו חלל הכניסה לבניין, חדר המדרגות והכניסה המידית לדירה. כאשר אני מלווה אנשים בתהליך רכישת הדירה, אני מצליחה לרתום את הוועד לביצוע השיפוץ, וכך אפשר לשדרג בצורה משמעותית את ערך הדירה בעלות שולית יחסית עבור המשקיע.
- תיקונים שמבצעת העירייה– זיהוי אלמנטים מחוץ לדירה שמצריכים תיקון, כמו למשל תאורה נוספת (שמשפיעה מאוד על תחושת הביטחון האישי, ועל ההרגשה שמדובר באזור מטופח), תיקון מדרכה שבורה או מפגעים אחרים. תיקונים אלה אינם כרוכים בעלות מצד המשקיע, ויכולים אף הם להשפיע על הביקושים לדירה ולכן גם על המחיר.
- השבחת הדירה – אפשר להשקיע עשרות אלפי שקלים בהחלפת המטבח והריצוף כדי להעלות את ערך הדירה באופן משמעותי. אך לפעמים גם השקעה יחסית קטנה יכולה להעלות את ערך הדירה ולמשוך קונים – למשל חידוש הרובה, התקנת פרקט בחדר השינה, צביעת הקירות בצבע שונה מהלבן הגנרי ועוד.
השילוב של קניית נכסים באזורים שבהם מחירי הנדל”ן צפויים להעלות לצד ביצוע פעולות השבחה במרחב הדירתי וסביבתו, צפויים להוביל לעליית ערך הנכס בעשרות אחוזים בטווח של שנים בודדות”.
נשמע טוב על הנייר, איך עושים את זה?
“בונים תכנית פעולה שמתייחסת לכל האלמנטים שהזכרתי: מאיתור נכס עם פוטנציאל גבוה לעליית מחירים משמעותית ועד ביצוע פעולות השבחה. הפעולות האלה מצריכות זמן, מיומנות וניסיון בעולם הנדל”ן – ולכן משקיעים רבים פונים אלי כדי שאבצע עבורם את כל התהליך”.
מה כולל התהליך לאיתור והשבחת הנכס?
“בשלב הראשון מגדירים צרכים ויכולות ומכינים תכנית: מהו גובה ההשקעה? מהו גובה ההון העצמי? תוך כמה זמן רוצים למכור את הנכס?
בשלב השני אני מבצעת מחקר מעמיק ומאתרת נכסים באזורים מתפתחים במעגל השלישי והרביעי, שבהם פוטנציאל עליית המחירים הוא הגבוה ביותר, בין היתר בעקבות תכניות עירוניות לפיתוח האזור וסביבותיו.
בשלב השלישי בוחרים את הנכס המתאים, בדגש על נכסים שאפשר להשביח ולהעלות את ערכם.
בשלב הרביעי, באמצעות הניסיון שרכשתי במגוון תהליכי השבחה, אני מבצעת את כל הפעולות הנחוצות להשבחת הנכס וסביבתו.
בשלב החמישי אני מסייעת למשקיעים למצוא דיירים, כאשר בשנה הראשונה לאחר הרכישה הליווי שלי כולל גם את הטיפול בנכס. מדי מספר שנים נבחן את מצב הנכס ואת האפשרות לבצע “אקזיט”, שאמור לגלם עלייה של עשרות אחוזים בשווי הנכס ביחס למחיר בו הוא נרכש”.
מה את אומרת לאנשים שמתלבטים האם להשקיע בנדל”ן בישראל?
“כשחושבים על הרווח הפוטנציאלי, רווח שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, מבינים שהשקעה בנדל”ן בארץ יכולה להיות סופר-רווחית, כאשר מבצעים את הפעולות הנכונות”.
פורסם בישראל היום.
