האם יש בתל אביב "בועת נדל"ן?
קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS אחראי השנה על יצירת אינדקס בועות נדל״ן בעולם.
בדו״ח מפורט שכולל לא פחות מ-26 עמודים, הוא עורך השוואה בין 25 ערים מרכזיות בעולם ובודק האם ישנה בועת נדל״ן, האם המחירים מעט מעל שווי השוק או האם המחיר תואם את מצב השוק והנכסים מוערכים במה שנקרא שווי הוגן.
הדו״ח הזה אינו יכול לנבא דבר וחצי דבר על השוק הישראלי כולו. אפילו לא רק לגבי העיר שאליה הדו״ח מתייחס – תל אביב, והכל בשל 3 סיבות עיקריות:
1. הדו״ח משווה בין 25 ערים בעולם כולו. ערים אירופאיות במרכז אירופה מול ערים אירופאיות בצפון אירופה, ערים אמריקאיות מול ערים אסיאתיות וכד׳.למה הדבר דומה? להשוואת הרגלי התזונה של לוויתן לעומת חתול.
2. בכל מדינה נבדקת עיר אחד בלבד. גם אם מדובר בעיר גדולה יחסית לאותה מדינה, קשה מאוד להבין מה הקשר בין תל אביב למילאנו או בין דובאי למיאמי.
3. ראייה כלכלית צרה. הדו״ח מתייחס לפרמטרים כלכליים בלבד! אין התייחסות לפריון, גיל התמותה הממוצע, מדיניות הגירה, השפעות אקלים, השפעות גאו-פוליטיות ועוד הרבה מאוד שיקולים חברתיים אחרים.
הדו״ח מעניין ומעניק ראייה כלכלית מעניינת אבל אסור בשום אופן לקחת אותו כהמלצה או אי המלצה לביצוע השקעות נדל״ן בישראל. המצב הרבה יותר מורכב וחשוב מכדי לקבל החלטות על סמך פרמטרים כלכליים גרידא.
